“服务做得好，我们就愿意支持。我家物业费直接一次性交到了2028年。”昨天，常州经开区戚墅堰街道花溪社区工房十一区居民郦春风对记者说。

老旧小区居民和物业矛盾频发、物业费收缴率普遍偏低，是全国性的“痛点”。但在工房十一区，画风完全不一样。今年1月，小区启动2026年度物业费收缴工作时，收缴率仅10%左右。没想到半年多后，收缴率竟突破了70%，而且很多居民还预交了明年后年的物业费。

从“不买账”到“抢着交”，这个老小区做对了什么？

先服务后收费：让居民看到变化

工房十一区是20世纪70年代建成的国企职工宿舍。40多年来，小区一直处于“无物业、无管护”的失管状态，基础设施老化破损，卫生保洁靠街道兜底，绿化带杂草丛生，停车位“先到先得”，邻里摩擦不断。

2024年，工房十一区老旧小区改造完成，路面平整通畅，墙面焕然一新，公共设施也全面更新，小区的硬件实现全方位升级。光鲜的“面子”是有了，但长效管护的“里子”难题仍然存在。

和街道另外24个开放式无物业小区一样，这里长期依靠街道财政兜底，居民们早已习惯了“政府包办、免费居住”，几乎没有付费购买服务的意识。当社区提出引入专业物业、收取物业费时，居民们纷纷反对，抵触情绪几乎是本能的。

为最大限度减轻居民负担，街道、社区联合物业企业反复调研核算，最终定下每月每平方米0.35元的物业费、每月80元的停车费，但两项收入叠加，也仅能覆盖小区基础服务成本的85%，物业一进场就是“赔本买卖”。可即便如此，居民们仍不愿意交物业费。

“我们入驻后，没有急着催缴费，而是先干活，用实打实的服务赢得民心。”戚彩生活服务有限公司总经理李青爽告诉记者，物业引入高压冲洗车等专业保洁设备，每日楼道清扫、垃圾日产日清，常态化保洁养护；停车位从155个增至235个，基本实现“一车一位、有序停放”；全天候安保值守、常态化巡查，大幅提升了居民的居住安全感、幸福感。

“实打实的服务，我们都看在眼里，心里的抵触开始一点点松动了。”居民王贵珍说。

算清一笔账：让居民觉得缴费更划算

真正让观望的居民心动的，是一笔越算越觉得“不缴，亏了”的明白账。

物业团队没有盯着物业费“抠利润”，而是把目光转向了小区里那些闲置空间，先用“增值服务”养活自己。

走进工房十一区，最吸引眼球的是一处452平方米的“戚彩邻里”驿站，集装箱拼接而成的黄绿色建筑，宛如一座巨型积木。这里藏着小区“逆袭”的秘密：便民超市、邻里助餐、儿童托育、快递代收等多元服务一铺开，收益全部定向反哺保洁、安保、绿化、设施维保等基础物业服务。

据了解，居民每缴1元物业费可兑换2个积分，这些积分可在小区内直接当钱花：在“戚彩优选”超市，积分能直接兑换米、面、油等生活必需品；在“戚小灶”便民食堂吃饭，居民凭一定数量的缴费积分，可享受每餐2元的优惠，一天的午饭和晚饭能省4元。

“我家一年物业费295元，一年省下的饭钱，刨去全年物业费，还能多出1000多块！”王贵珍算了这笔账之后，彻底服气了。

0.35元的物业费没变，但物业的账本变健康了，居民的获得感也变实在了。小区由此形成“收益覆盖成本、服务提升满意、满意带动缴费”的良性闭环。

“很多当初反对最激烈的老人家，现在都带头主动缴费。”李青爽说。小区111幢居民汪爷爷便是其中一人，曾经坚决反对缴纳物业费的他，现在已彻底转变观念，不仅自己主动缴费，还积极奔走带动邻里，让整栋楼的物业缴费支持率突破90%。

组建治理队伍：让居民主动参与小区共治

光有服务和实惠还不够，老旧小区最难撬动的，是人心。物业服务好不好，不能只由物业自己评判，要由居民说了算。

66岁的张玉娟在工房十一区居住了大半辈子，在邻里眼中，她是个“眼里揉不得沙子”的人——看到乱停车要管，碰到垃圾乱倒要说。但在花溪社区党总支书记肖慧玲看来，这份敢较真、敢发声的劲头，恰恰是老小区最稀缺的治理底气。“她的出发点都是为了邻里、为了小区好，这份不带私心的执着，正是社区最需要的‘共治底色’。”肖慧玲说。

“戚彩邻里”驿站建成后，社区主动找到张玉娟，邀请她加入小区治理队伍，参与驿站公共空间的日常运维管理。面对社区的邀约，张玉娟毫不犹豫地答应：“只要为了咱们小区好，我都愿意参与。”

社区顺势聚合治理力量，将张玉娟等热心居民、党员骨干、楼道长统筹整合，组建起42人的“戚彩伙伴”志愿服务队。这支志愿队伍充当起居民与物业之间的沟通桥梁，也成为小区治理的“毛细血管”。“居民有需要，党员、楼道长随时可从‘楼里的住户’变身‘楼外的治理志愿者’，响应快、效率高。”社区党总支副书记朱敏慧说。

社区还依托“戚彩邻里”驿站内的第四网格党群直通站，打造了“邻里会客厅”“朝花‘溪’拾议事厅”等基层治理前沿平台，目前已开展十余场专题协商议事会，车位分配、设施维修、环境整治、社区活动组织等所有大事小情，全部由社区工作人员、物业团队、居民代表围坐一堂、共同商议。居民从“旁观者”变成了“参与者”，对小区事务有了话语权和归属感。

以工房十一区为试点，戚墅堰街道针对辖区25个无物业老旧小区，建立了一套“四方协同”的治理机制：街道统筹引领、社区动员聚力、物业专业服务、居民议事监督，各司其职、闭环运行。如今，这套可复制、可推广的“戚彩邻里”模式已走出工房十一区。低成本、普惠型、可持续的老旧小区治理新路径，正让老城旧居焕发宜居新活力。

记者 徐尧 何奕欣 王硕

通 讯 员 李佳蔚